加拿大买房程序

 

一. 联系银行或贷款经纪

银行或贷款经纪通常在了解你的家庭收入、债务状况、日常生活开支和你的首付金额后,告诉你可以申请到的贷款额度和大概的贷款利率。说大概,只是因为利率一直在变,银行难以保证咨询时的利率一定能在你房屋成交时适用。一般我们可以申请做个预评估pre-approval,通常有三个月的期限,以避免三个月内利率上涨。如果你有满意的收入证明,贷款额度可以是80%,但如果你没有工作或没有足够好的收入证明,那么贷款只能是65-70%。

二. 看房

联络你信得过的经纪,确定你心目中的地段、房价以及房屋类型,经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋;一个好的经纪必须具备良好的职业道德,了解法律和各项规定,具有专业知识,关注你的需求,提供建设性的建议,诚实可靠。找到符合你的价格和地段的房屋后,你要了解以下各项:1,房子的状况(condition);包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。2,地税(Property Tax)和水电气费;加拿大所有的房子都有暖气,燃料有天然气(gas)、电或燃油(oil),相对而言,gas是比较经济划算的,用电干净但较贵,而用油则不太方便。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一般来说,你不大会有精力来改这东西。3,建筑图(Survey);严格来说它只是一张土地和房屋方位图。你申请贷款,将来卖房都需要它。4,中央空调;因为这里的夏天不太热,三十多度的日子就几天,一般用电扇就行,所以有些房子没有中央空调。5, UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation),一种化学填充剂,很多人管它叫石棉,其实和asbestos是两回事。为了节省能源,在 1975到1979年间,安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料,全国大约有十万户采用,但后来又发现UFFI会释放出 formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分,政府又出了一大笔钱替住户拆除,再后来又发现其实没什么大事。因此,市面上有UFFI的房子很少,经纪人会要求卖方保证屋内不含UFFI,并写进合同。6,朝向和日照;不象国内的很多好房子都要求坐北向南。加拿大的房子朝向就乱多了,除了上下,朝哪个方向的都有。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。7,其它的门窗厨房卧室,不一一列举。

三. 下Offer。

房主已经有了一个要价(ask price或list price),你可以就地还钱,也叫“下Offer”。Offer由经纪人来写,但价钱由买家定。买家当然想是越便宜越好,但不能还得太低,太低了卖主认为你不诚心。负责的经纪会提供最近这个区内类似房屋的成交价格,据此并结合经验给你一个参考意见。经纪会和你仔细研究所有细节,肯定你所需要的各项条件都在Offer内,例如订金(通常是一万两万或房价的 5%)、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在合同里加进几项条件(Condition),包括验屋、贷款等,Condition的时间通常是5个工作日,如果有条件不满足,你可以不买这房子,不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制(Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后,你要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受,可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期(Closing Day),有些也用专门的合同,只写了要改动的条款。同样,也给你一个“最后期限”,在此日期前做出决定。你可以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往,直到达成一致,或者最后告吹。最后签字前一定要慎重,这可是有法律约束的,签完字可就不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张支票(有些要Money order)作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的信用帐户里去(trust account),绝对安全,如果最后因为合同中的条件不能满足,你不要这个房子,钱会完整地退给你。

四. 验屋

验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,一定得听清楚,记下来。当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,如果不同意,你也可以要求降价;实在不行,只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。但有一点一定要告诫:在下Offer以前,必须明白,要买的房子就是现在的样子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰。

五. 按揭贷款

将房屋合同、成交房价等信息通知之前的银行或贷款公司,对按揭作正式审核。验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,就得给卖主签出Waiver(免除条件通知)。

六. Status Certificate

Condo Apartment和Townhouse才有。通常包括了Condo的所有相关文件,如注册登记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单。申请费100元,通常由买方支付。如果不满意,可以取消合同。

七. 房契检查

合同里有一个查契期限,一定要在这之前把合同交给律师,律师花一定时间才可能完成。通常律师把房子的历史查个底:土地的所有权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费用,检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。

八. 保险

所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效。所以在决定要这座房子后,联络保险公司,得到保险号码(Policy Number)后,通知银行或贷款公司,还有律师。同时,让保险公司发个信给他们。通常其它的财产险没有cover,所以你可以买财物和人身伤害险,不过不是必需的。

九. 水电气

打电话给水、电、天然气和Cable公司,通知他们在交屋后给你开个新户口,还有银行、交通部(你的车和驾照)、健康卡、保险公司,地址都要改。

十. 签字

交屋的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并要带足银子准备接收房屋。在closing前,你应该还有机会做最后一次检查,并要求房主向你介绍所有设备的使用方式,千万不要浪费这次机会。不过因为房主搬走,看不成的也时有发生。

十一. 交屋日(Closing Day)

这天,买卖双方律师都会在地产登记机构(也就是房管局)网络上办理所有的手续,一般在下午会通知你去拿钥匙。拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,比方电器家具少了,玩不转了,立刻通知律师,有可能的话拍照留影。

到此为止,房子是你的了,然后买家具,联络搬家公司,告知你的亲朋好友,还要买修理院子的工具,通知有线电视公司。步骤很多,但没关系,负责的经纪会提醒你每一步,使房屋变成你温馨的家!

(原文:Wendy Li – 加拿大买房程序

卖房都有哪些费用

 

1.律师费 Legal Fee

$600-$2000不等, 取决于律师,房子大小种类,和房子的贷款情况.

2. 地产公司的佣金

Real Estate Commission 地产公司的佣金+HST(税)

例子:如果你的房子以50万卖掉,总的佣金(%)是4%,那么总的佣金就是:

a. $500,000(Sold Price) X 4%(Commission Rate)=$20,000(Net Commission)
b. $20,000(Net Commission) X 13%(HST)=$2,600 (Total HST) 总的佣金:$20,000+$2,600 = $22,600

3.解除贷款 Discharge of Mortgage

a.解除贷款有可能有或者没有罚款(Penalty)
b.请和你的贷款机构咨询
c.如果你的房屋贷款近期到期,而到期之后,你准备马上卖房子,这时候,可能选择一个开放的贷款(Open Mortgage)会比较好。虽然每月的贷款利息会高一点,但是会在罚款上省钱。

例子:你的房屋贷款要在六月一日到期,而这个时候,你打算卖房子,假如你的房子在六月底卖掉,8月底交屋(Closing),如果选择开放贷款,那么,你就只在6,7,8三个月付高一点的利率,当解除贷款的时候,就不会有罚款。 具体的情况,还要和你的贷款结构咨询。

4.搬家费 The Move

搬家费用变化很大。取决于搬家的方式,是自己租车,自己打包,还是专业搬家公司。 目前大多伦多地区的搬家公司通常是两个小时起步,每个小时最低$50起,还根据你搬家的时间(月底月初最忙),地理位置(比如:有的搬家公司,超过一定的距离,额外收油钱),楼层,是否有钢琴等,额外收费。

5.Status Certificate

如果卖的房子有管理费,比如公寓,或者公寓式镇屋,在卖房子时,通常需要卖家提供这份报告,费用大约是$100.

(原文:Wendy Li – 卖房都有哪些费用

加国置业必知的百科知识

 中国人购买房屋的热情,伴随着移民大军的号角响起,在中国人钟爱的移民目的地——加拿大,这种热情愈发明显。然而,买房置业光有热情还远远不够,还需要长远的眼光和谨小慎微的观察。房产投资戒急躁、盲目,方可取得意想中的投资结果。下面就是一些加拿大买房必须要了解的百科知识。 加拿大房地产市场分析 …

卖房程序及相关注意事项

 在多伦多卖房主要分为两种形式:私售和通过地产经纪进行交易。 一. 私售 自己卖房可以在自家门口挂上For Sale的牌子。自己估价,自己跟买家进行谈判交易。整个过程都需自己完成。好处是无需支付任何中介费用。坏处则是其一估价可能不够专业准确,过高无人问津,过低自己吃亏,其二是客户来源少,即使有很多人来看房,真正有意买房的却较少,付出了时间精力却达不到好的效益。另外,合同(offer)事后可请律师帮忙把关,但是在谈判中对offer中的条件条款,未必有深入了解,牵涉到复杂的交易或许会容易出错。 二. 通过地产经纪进行交易 通过地产经纪卖房称之为listing,地产经纪会通过对比同类型同区域房屋,历史价格和当前市场状况给出一份专业的房产价值评估报告(CMA)。如卖家同意该地产经纪作为自己的代理,则该地产经纪需跟卖家签订代理合同,写明在规定时间内不得找其他地产经纪代理销售其房产。如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同,那么在其中一家经纪售出房后,卖家还需支付其他经纪相同的佣金,这就有点得不偿失了。但是,如有其它协议,情形又不同。在签订代理合同后,地产经纪会为卖家在MLS上挂牌销售。MLS是经多伦多地产局许可,为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆察看该网站内容的。在这上面挂了牌之后,所有地产经纪都可以检索到该房产,如有意看房者会与卖家的地产经纪预约时间。卖家经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒,告知买家经纪们。通常情况下,经纪会让房主在买家看房的时候最好进行回避。地产经纪还会在所出售的物业前立起FOR SALE 的标志,让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有,地产经纪在报纸上或多或少(作的比较好的经纪自然拥有比较多的广告)都会拥有自己的广告,地产经纪也会把卖家的物业更新上去,以期更多人留意。一般来讲,卖家需对要出售的房屋进行“美容”。重新粉刷墙壁,修补外貌,裂痕,清洁地毯,把房间打扫干净整洁等等…如能针对每间房屋的功能,来进行家具摆设则是再好不过,让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好“表面功夫”,才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去并且在之后的amendment当中少给买家提供压价的机会。当有人看中房子时,会让他/她的地产经纪下offer给卖方的地产经纪。有时会出现多个offer同时给一个房屋的情况,卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢offer的时候不会知道竞争对手的价格,所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然,抢offer是对卖家十分有利的,卖家可以选择价高者或提出更少条件(condition)的offer来接受。卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内(一般为24小时)签好并传真回给买家经纪。一般offer分为有条件offer和无条件offer。有条件的offer可能会有验房,贷款等方面的条件,只有在条件满足或取消后offer才能成立。无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后,即任何一方签署acceptance(接受)后,一般在之后的24小时内,买方要送交定金(大约总售价的5%)给卖方经纪公司信托帐户。卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序,也确保交易合法有效。如没有相熟的律师,通常地产经纪们也会为自己的客户推荐。如果产生任何条件或价格的变动,双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后,签订书面补充协议(amendment or waiver)。在这过程中,就需要双方经纪进行谈判,良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益,并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。 在offer生效后,卖家需在交房日期前把房屋清空,清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外,还要注意所有的发票,说明书,建筑图,地界图,平面图等资料,以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日6pm之后物业未有搬空,买家有权锁门。 有了地产经纪的帮助,卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主,也不用担心房子会卖亏了,只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。   (原文:Wendy Li – 卖房程序及相关注意事项)